임대차 분쟁, 내 사건은 어느 절차로 가나
안녕하세요, 법무법인 지금 대표변호사 김유돈입니다.
보증금을 못 받거나 세입자가 나가지 않는 상황이 되면 가장 먼저 이런 질문을 하십니다. “지급명령을 해야 하나요, 조정을 해야 하나요, 아니면 바로 소송인가요?”
임대차 분쟁은 어떤 청구인지에 따라 어울리는 절차가 달라집니다. 그래서 절차를 고르기 전에 내 청구가 금전 청구인지, 인도 청구인지부터 구분해야 합니다.
이 글은 대구지방법원 2024. 5. 1. 선고 2023나324874 판결을 바탕으로, 보증금 반환 분쟁에서 조정으로 시작했다가 성립하지 않으면 어떻게 되는지를 중심으로 절차를 정리한 것입니다.
임대차 분쟁, 절차를 고르기 전에 확인할 것
같은 임대차 문제라도 다투는 내용이 다르면 절차도 달라집니다.
임대차 분쟁에서 먼저 확인할 것
1. 청구의 성격 — 돈을 받으려는 것인지, 건물을 돌려받으려는 것인지
2. 동시이행 여부 — 보증금 반환과 건물 인도가 서로 맞물려 있는지
3. 합의 가능성 — 상대방과 대화로 풀 여지가 남아 있는지
4. 시간 여유 — 빠른 해결이 필요한지, 정식 판단이 필요한지
대구지방법원 2023나324874 사안의 내용
보증금 7,000만 원, 조정에서 소송으로
임대차기간이 끝난 뒤 임차인은 임대인에게 임대차보증금 7,000만 원의 반환을 청구했습니다.
제1심 법원은 이 사건을 민사조정절차에 회부했습니다. 그런데 임대인은 조정을 원하지 않았고, 조정기일에도 출석하지 않았습니다.
그러자 조정담당판사는 민사조정법 제26조에 따라 조정을 하지 아니하는 결정을 했습니다.
조정이 끝났다는 주장은 받아들여지지 않았습니다
이후 임대인은 이렇게 주장했습니다. 조정이 종결되었으니 본안소송을 진행할 수 없다는 것입니다.
법원의 판단은 달랐습니다. 본안소송에서 임대차보증금 반환청구를 심리했고, 청구를 일부 인용했습니다.
대구지방법원 2024. 5. 1. 선고 2023나324874 판결
수소법원이 조정에 회부한 사건에서 조정을 하지 아니하는 결정이 내려지면, 조정절차가 끝난 뒤 사건은 다시 수소법원으로 회부되어 민사소송절차로 복귀한다고 판단했습니다.
또 조정을 하지 아니하는 결정은 조정이 성립한 경우나 조정을 갈음하는 결정과 달리 확정판결과 같은 효력이나 기판력이 없다고 보았습니다. 그래서 같은 보증금 반환청구를 본안에서 심리할 수 없게 되는 것은 아닙니다.
쉽게 말해, 조정을 시도했다가 상대방이 응하지 않아도 소송의 기회가 사라지지 않습니다. 조정 신청이 소송기회의 상실을 뜻하지는 않는다는 의미입니다.
임대차 분쟁 절차 지도, 이렇게 정리됩니다
이 판결의 취지를 바탕으로 임대차 분쟁의 절차를 청구 유형별로 정리하면 다음과 같습니다.
보증금 반환, 차임 지급 등 금전청구 — 민사소송이나 지급명령을 검토할 수 있습니다
건물 인도와 보증금 반환이 함께 문제되는 경우 — 동시이행 관계를 함께 판단해야 하므로 민사소송이 적합할 수 있습니다
합의 가능성이 있는 경우 — 민사조정으로 신속한 해결을 시도할 수 있습니다
조정이 성립하지 않는 경우 — 사건이 소송으로 복귀할 수 있으므로, 조정 신청이 곧 소송기회의 상실은 아닙니다
이 표를 읽을 때 주의할 점
이 판결이 직접 판단한 것은 조정회부 후 조정 불성립 시 소송으로 복귀한다는 효과입니다. 지급명령이 적합한지, 건물 인도청구를 어떤 절차로 해야 하는지까지 판단한 판례는 아닙니다. 위 표 중 앞의 둘은 청구 유형에 따른 일반적인 정리입니다.
그래서 실제 사건에서는 내 청구가 금전청구인지, 인도청구인지, 보증금 반환과 동시이행 관계인지에 따라 절차를 따로 구분하셔야 합니다.
조정을 선택할 때 알아둘 점
① 상대방이 응하지 않아도 끝이 아닙니다 — 조정을 하지 아니하는 결정이 나면 사건은 소송으로 복귀합니다
② 조정을 하지 아니하는 결정은 판결이 아닙니다 — 확정판결 같은 효력이나 기판력이 없어 같은 청구를 다시 심리할 수 있습니다
③ 조정이 성립하면 다릅니다 — 조정이 성립한 경우나 조정을 갈음하는 결정은 ‘조정을 하지 아니하는 결정’과 효력이 다르다는 점을 구별해야 합니다
임대차 분쟁, 정리해 둘 자료
임대차계약서 — 임대차기간, 보증금, 차임 조건
보증금 지급 내역 — 이체 내역이나 영수증
계약 종료·반환 요구 기록 — 기간 만료 후 보낸 문자, 내용증명
건물 점유 현황 자료 — 인도가 이루어졌는지 보여주는 자료
조정 관련 서류 — 조정회부 결정이나 조정기일 통지가 있다면 그 문서
임대차 분쟁 자주 묻는 질문
Q. 조정을 신청했다가 안 되면 소송은 못 하나요?
아닙니다. 이 판결은 조정을 하지 아니하는 결정이 내려지면 사건이 다시 수소법원으로 회부되어 민사소송절차로 복귀한다고 보았습니다. 조정 신청이 곧 소송기회의 상실은 아닙니다.
Q. 상대방이 조정기일에 나오지 않으면 어떻게 되나요?
이 사건에서는 임대인이 조정을 원하지 않고 조정기일에도 출석하지 않자, 조정담당판사가 민사조정법 제26조에 따라 조정을 하지 아니하는 결정을 했습니다. 그 뒤 본안소송에서 보증금 반환청구가 심리되었습니다.
Q. 보증금 반환과 건물 인도가 함께 문제되면 어떤 절차가 맞나요?
동시이행 관계를 함께 판단해야 하므로 민사소송이 적합할 수 있습니다. 다만 이 판결이 직접 판단한 내용은 아니므로, 구체적인 사정에 따라 개별적으로 확인하셔야 합니다.
Q. 지급명령이 이 판결에서 인정된 방법인가요?
아닙니다. 이 판결은 지급명령의 적합성을 직접 판단한 판례가 아닙니다. 금전청구에서 검토할 수 있는 절차로 정리했을 뿐이어서, 내 사건에 맞는지는 별도로 확인하셔야 합니다.
임대차 분쟁 관련 법령·판결 직접 확인하기
· 국가법령정보센터 — 민사조정법 제26조 등 관련 법령 원문 확인
· 대법원 종합법률정보 — 대구지방법원 2023나324874 판결 등 판결문 검색
임대차 분쟁은 절차를 먼저 정하기보다 청구의 성격을 먼저 정하는 것이 순서입니다. 돈을 받으려는 것인지, 건물을 돌려받으려는 것인지에 따라 길이 달라집니다.
저희 법무법인 지금은 군사건·성년후견상속·부동산·기업법무·이혼상간 5개 전담센터를 운영하며, 임대차 분쟁은 부동산전담센터에서 대응하고 있습니다.
작성자 | 김유돈 변호사
법무법인 지금 대표변호사 · 연세대학교 상법 박사
군판사·군검사를 역임하고 20년간 군사건, 성년후견·상속, 부동산·건설, 기업법무, 이혼·상간 사건을 수행해 왔습니다. 서울시 서초구 반포대로 30길 81 웅진타워 10층 1002호 · 02-501-1998
절차를 잘못 고르면 시간만 흘러가는 경우가 많습니다. 조정이 안 되어도 소송은 가능하지만, 어떤 청구로 어떻게 시작할지는 처음부터 정해 두는 것이 안전합니다.
지금 임대차계약서와 보증금 지급 내역을 준비해 어떤 청구에 해당하는지부터 함께 확인해 보시기 바랍니다.
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